ابطال سند رسمی انتقال مال غیرمنقول به دلیل تعارض با سند عادی مقدم

در صورت تعارض سند عادی بیع مقدم با سند رسمی مؤخر بیع همان مال، با احراز شرایط وقوع بیع با سند عادی، سند رسمی مؤخر ابطال می‌گردد.

 

تاریخ رای نهایی: 1392/01/24     شماره رای نهایی: 9209970221800047


رای دادگاه تجدید نظر

دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره 9109972218200279 مورخ 4/5/1391 صادره از شعبه 2 دادگاه عمومی حقوقی لواسانات که پیرو واخواهی نسبت به دادنامه شماره 9009972218200890 مورخ 14/12/1390 اصدار و ضمن رد واخواهی بر ابطال سند رسمی انتقال به شماره 3599 مورخ 12/8/1389 تنظیمی در دفترخانه شماره ... فشم در مورد پلاک ثبتی 1095/6 تنظیمی فی‌مابین غ. و م.ز. با ع.م. و الزام تجدیدنظرخواه غ.ز. و شخص ثالث م.ز. به أخذ پایان‌کار مفاصا حساب دارایی و تحویل مورد معامله و تنظیم سند رسمی انتقال سه دانگ از شش دانگ پلاک ثبتی 1095/6 و پرداخت خسارت تأخیر در انجام تعهد از قرار روزانه پانصد هزار ریال از تاریخ 7/9/1389 لغایت تاریخ اجرای حکم و پرداخت خسارت دادرسی و حق‌الوکاله وکیل طبق تعرفه کانون وکلای دادگستری در حق ز.ح. اشعار دارد و مورد تجدیدنظرخواهی س.م. با وکالت ب. و غ.ز. با وکالت ژ. واقع شده است قطع نظر از کیفیت رسیدگی در مرحله واخواهی از ناحیه دادگاه نخستین و صدور رأی قبل از تشکیل جلسه دادرسی، مآلاً موافق قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لوایح اعتراضیه وارد نبوده و مستوجب نقض آن نمی‌باشد زیرا که اولاً روابط حقوقی و قراردادی فی‌مابین م.الف. و ز.ح. (تجدیدنظرخواندگان) با غ. و م. شهرتین ز. مبتنی بر مبایعه‌نامه عادی مورخ 6/7/1389 به شماره 654509 تنظیمی در آژانس املاک د. می‌باشد که این قرارداد به قوت خود باقیست و دلیلی بر فسخ یا اقاله و یا سلب اعتبار آن ارایه نشده است و بنا بر تصریح مواد 219 و 220 از قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده بین متعاملین و قائم مقام قانونی آنها لازم‌الابتاع بوده و آنان را به چیزی که در آن قرارداد تصریح شده و یا به کلیه نتایجی که به موجب عرف و عادت و یا به موجب قانون از آن عقد حاصل می‌شود ملزم می‌نماید که به موجب قرارداد مدرکیه تجدیدنظرخواه غ.ز. با اتفاق م.ز. مبادرت به فروش شش دانگ پلاک ثبتی مختلف فیه در قبال ثمن معین به تجدیدنظر خواندگان نموده‌اند. ثانیا:ً قرارداد تنظیمی اصولاً قراردادیست لازم، و مندرجات آن بنا بر تصریح قواعد فقهی لزوم و صحت برای متعاقدین آن متبع و لازم‌الرعایه می‌باشد و متعاملین مکلف هستند تعهداتی را که به تبعیت از اصل آزادی اراده قبول نموده‌اند تحمل و تقبل نمایند که از زمره این تعهدات تحویل مورد معامله و تنظیم سند رسمی مورد معامله به نام خریدار می‌باشد که در این زمینه فروشندگان دلیلی بر ایفاء یا اسقاط تعهدشان ارایه ننموده‌اند که به لحاظ امتناع آنان از ایفای تعهدات قراردادی متعهد لهما با مراجعه به حاکم الزام آنان را به ایفاء تعهدات قراردادی خواستار شده‌اند ثالثاً: تنظیم سند رسمی مورد معامله و تهیه مقدمات آن از قبیل أخذ پایانکار و مفاصا حساب مالیاتی از شرایط عقد بیع صحیح و از تکالیف مالک یا مالکین می‌باشد. رابعاً: بنابر تصریح ماده 362 از قانون مدنی به مجرد انعقاد عقد بیع، مشتری مالک مبیع، و فروشنده مالک ثمن می‌گردد و عقد بیع، فروشنده را ملزم به تحویل مورد معامله می‌نماید، خامساً: مادام که قرارداد منعقده فی‌مابین غ. و م.ز. با تجدیدنظرخواندگان به طریق قانونی منتهی به فسخ یا اقاله و یا سلب اعتبار نگردد همچنان از حمایت قانون برخوردار می‌باشد و مؤید این مطلب صراحت ماده 10 قانون مدنی می‌باشد فلذا به محض انعقاد عقد بیع که برابر مقررات تنظیم گردیده است، مالکیت مشتری بر آن استقرار می‌یابد و فروشنده دیگر مالکیتی نسبت به مورد معامله نداشته تا با تمسک به آن مبادرت به فروش و انتقال آن به شخص ثالث نماید و عقد واقع شده مؤخر از ناحیه فروشنده بیع فاسد تلقی و به حکم مقرر در مواد 365 و 366 از قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک نداشته و هرگاه کسی به بیع فاسد مالی را قبض نماید لزوماً می‌بایست آن را به صاحبش رد نماید و اگر تلف یا ناقص شود ضامن عین و منافع آن خواهد بود که در مانحن‌فیه معامله مؤخر واقع شده فی‌مابین ع.م. با غ. و م. ز. مبتنی بر بیع فاسد بوده و سند تنظیمی در راستای عقد بیع فاسد نیز اثری در تملک نداشته و محکوم به بطلان می‌باشد. سادساً: مراتب تحقق عقد بیع اولیه فی‌مابین تجدیدنظر خواندگان با غ. و م. ز. به دلالت دادنامه اصداری از ناحیه شعبه 18 دادگاه تجدیدنظر استان تهران به شماره 684 مورخ 15/5/1390 و دادنامه‌های شماره 00419 مورخ 28/3/1391 و 760 مورخ 31/5/1391 شعبه 101 دادگاه عمومی جزایی بخش لواسانات و دادنامه‌های شماره 0087 مورخ 31/1/92 و 00167 مورخ 15/2/1392 احراز گردیده است و الغای دادنامه صادره از ناحیه شعبه 18 دادگاه تجدیدنظر استان تهران در راستای طرح دعوی اعتراض ثالث به موجب دادنامه شماره 1192 مورخ 13/9/91 نیز ناقض و [موجب] بی‌اعتباری مبایعه‌نامه مدرکیه تجدیدنظر خواندگان نمی‌باشد و از سوی دیگر برابر دادنامه‌های صادره از ناحیه شعبه 101 جزایی لواسانات مراتب فروش مجدد پلاک ثبتی مختلف‌فیه احراز و فروشندگان محکوم به تحمل مجازات شده‌اند و دادنامه‌های مذکور نیز از ناحیه شعبه 32 دادگاه تجدیدنظر استان تهران قطعیت یافته است. سابعاً: به موجب قرارداد تنظیمی (بند 7-6) متعاملین توافق نموده‌اند که چنانچه فروشنده در تاریخ 7/9/1389 در دفترخانه شماره 507 حاضر نشود روزانه مبلغ یک میلیون ریال به خریداران پرداخت نمایند که نسبت به سه دانگ آن سابقاً اظهار نظر گردیده و خواهان‌ها صرفاً مطالبه نصف خسارت تأخیر در انجام تعهد به مأخذ پانصد هزار ریال برای هر روز را خواستار شده‌اند که مراتب تخلف فروشندگان از ایفای تعهد قراردادی مبنی بر تنظیم سند رسمی در موعد مقرر به لحاظ عدم تنظیم سند محرز و مسلم گردیده و در نتیجه موجد حق برای خریداران در جهت مطالبه آن خسارت شده است و فروشندگان دلیلی که حاکی از اینکه علت عدم انجام تعهد آنان به واسطه علت خارجی بوده را به دادگاه ارایه ننموده‌اند، از این رو دادنامه تجدیدنظرخواسته که بر همین اساس صادر گردیده خالی از هرگونه ایراد و اشکالی بوده و تجدیدنظرخواهان در این مرحله از رسیدگی دلیل و مدرک موجهی که موجبات نقض آن را ایجاب نماید به دادگاه ارائه ننموده‌اند، بــنــابراین دادگـــاه ضـــمن رد درخـــواست تجدیدنظرخواهی آنان به لحاظ عدم انطباق با شقوق ماده 348 از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی و با استناد به قسمت اخیر از ماده 358 از قانون مرقوم دادنامه معترض‌عنه را تأیید می‌نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است.
 مستشاران شعبه 18 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
امانی شلمزاری ـ کریمی
بانکداده آرای قضایی

http://sanadrasmi.blogfa.com
 

مسئولیت سردفتر به علت اشتباه در ثبت سند رسمی

اشتباه سردفتر اسناد رسمی در ثبت بیع ملک بر اساس وکالت‌نامه رسمی که موعد اعتبار آن منقضی شده و متعاقباً با تقاضای مالک اصلی سند انتقال مذکور ابطال شده است، موجبی برای مسئولیت او به پرداخت خسارت ناشی از ابطال قرارداد (به قیمت بهای روز ملک مذکور) نیست.

تاریخ رای نهایی: 1391/09/29     شماره رای نهایی: 9109970270401248

رای بدوی
در خصوص خواهان‌ها 1- ف. 2- م. هر دو ن. فرزندان ع. به طرفیت آقای ع.ر. سر دفتر اسناد رسمی 636 تهران با وکالت آقای ع.ص. و الف.پ. به خواسته مطالبه خسارت ناشی از تنظیم سند فاقد اعتبار نسبت به سه دانگ آپارتمان به پلاک ثبتی 14275 و 14276 فرعی از 197 اصلی بخش 11 تهران را بر اساس وکالت‌نامه‌ای که از خانم خ.ن. داشته به موکلین انتقال می‌دهد بعد از سند رسمی کاشف به عمل آمد که وکالت‌نامه شماره 10081 مورخ 11/9/1352 دفتر خانه بابل که براساس آن مرحوم ع.ن. به‌عنوان وکیل ابتدائی آپارتمان مزبور را به نام خود نموده و سپس سه دانگ آن را به موکلین کرده است مدت دار بوده تاریخ اعتبار وکالت در 11/9/77 کلا منقضی شده است متاسفانه سر دفتر بدون توجه به انقضاء مدت وکالت و بی‌اعتباری آن اسناد 3335 تاریخ 24/9/82 و 3269 تاریخ 2/10/82 را تنظیم می‌نماید که به استناد سند اخیرالذکر سه دانگ آپارتمان مورد اختلاف به موکلین انتقال می‌یابد خانم خ.ن. مالک اصلی پس از این اقدام سر دفتر دادخواستی به خواسته ابطال سند تقدیم شعبه 38 دادگاه عمومی تهران نموده که به موجب دادنامه شماره 520 مورخ 17/5/83 حکم به بطلان معاملات و به تبع آن ابطال اسناد صادر و طی دادنامه شماره 1936 مورخ 3/12/84 توسط شعبه 37 دادگاه تجدیدنظر تأیید می‌گردد از آنجایی که اقدام سر دفتر به موکلین خسارات وارد نموده تقاضای رسیدگی مورد استدعاست و دادگاه پس از جری تشریفات قانونی با تعیین وقت و دعوت از طرفین اصحاب دعوی در جلسات متعدد حاضر و هر یک از خود دفاعیاتی نمودند که ضم پرونده می‌باشد لازم به تذکر است خوانده دعوی وکیل خود آقای ع.ص. را در مورخ 14/2/90 عزل و به جای آن آقای الف.پ. را به‌عنوان وکیل معرفی نمود که وکیل اخیرالذکر در مورخ 24/12/90 لایحه‌ای تقدیم دادگاه نموده که ضم پرونده می‌باشد در لایحه تقدیمی تقاضای رد دعوی خواهان بدوی را خواستار شده علی‌[ای]حال توجهاً به مراتب فوق و دلایل موجود در پرونده من حیث‌المجموع ادعای خواهان به اثبات می‌رسد زیرا تقصیر سر دفتر از نظر دادگاه محرز است چون سر دفتری که سال‌های سال کار کرده اگر کوچکترین دقتی به وکالت‌نامه بی‌اعتبار می‌نمود اقدام به تنظیم سند و انتقال سه دانگ یک واحد آپارتمان به نام خواهان‌ها نمی‌کرد بنابراین بر اثر عمل سر دفتر خواهان‌ها متحمل خسارت فراوانی گردیدند که نامبرده می‌بایست نسبت به جبران خسارت خواهان‌ها اقدام نماید به همین منظور دادگاه بر اساس قاعده انصاف تقصیر خوانده را پنجاه در صد و پدر خواهان‌ها را نیز پنجاه در صد تشخیص داده و جهت تعیین قیمت نصف آپارتمان موضوع را به کارشناس ارجاع داده که کارشناس منتخب قیمت سه دانگ آپارتمان مورد نزاع را مبلغ دو میلیارد و یک صد و پنجاه میلیون ریال اعلام و به دادگاه اعلام داشته و پس از ابلاغ نظریه کارشناس بدوی وکیل خوانده به نظریه کارشناس بدوی اعتراض و تقاضای ارجاع امر به هیئت سه نفره کارشناسان گردیده که دادگاه جهت حفظ حقوق احتمالی خوانده موضوع را به هیئت سه نفره کارشناسان ارجاع داده به وکیل خوانده اخطار نموده که دستمزد هیئت کارشناسان را تودیع نماید که در موعد مقرر قانونی نسبت به تودیع آن اقدام ننموده بنابراین موضوع هیئت سه نفره کارشناسان از اعداد دلایل خوانده خارج است و نظریه کارشناسی بدوی با اوضاع و احوال قضیه مطابقت داشته و دلیلی که حکایت در بی‌اعتباری نظریه کارشناس بدوی باشد از ناحیه خوانده ابراز نگردیده و دفاعیات وکیل اخیر خوانده مستند به توجیهات قانونی نبوده مردود و غیر مقبول به نظر می‌رسد و لذا دادگاه دعوی خواهان‌ها را محمول بر صحت تلقی و به استناد مواد 1 و 2 قانون مسئولیت مدنی حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ دو میلیارد و یک صد و پنجاه میلیون ریال بابت اصل خواسته به انضمام هزینه دادرسی و حق‌الوکاله در حق خواهان‌ها صادر و اعلام می‌نماید بدیهی است اجرای حکم منوط به پرداخت ما به‌التفاوت هزینه دادرسی می‌باشد رأی صادره حضوری محسوب و از تاریخ ابلاغ ظرف مدت بیست روز قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
ریس شعبه 47 دادگاه عمومی حقوقی تهران – شهمرادی
 
نظر به اینکه در رأی شماره 69 مورخ 29/1/91 صادره از این دادگاه حسب تقاضای وکیل خوانده در خصوص محکومیت موکلش مبنی بر محکومیت وی بر پرداخت کل مبلغ سه دانگ آپارتمان که دادگاه بالمناصفه پدر خواهان‌ها و خوانده را مسبب قضیه دانسته ملاحظه می‌شود دادگاه در این خصوص مرتکب اشتباه گردیده همچنانکه خود خواهان‌ها در متن دادخواست تقاضای مطالبه خسارت ناشی از تنظیم سند فاقد اعتبار نسبت به سه دانگ از آپارتمان مورد ترافع نمودند و دادگاه به جای اینکه ارزش سه دانگ آپارتمان را با توجه به اینکه خوانده را با‌لمناصفه مقصر دانسته به جای صد و هفت میلیون و پانصد هزار تومان - نصف ارزش سه دانگ - محکوم به [پرداخت] ارزش کل سه دانگ ملک... نمود [با] عنایت به اینکه موضوع از موارد رأی اصلاحی می‌باشد لذا با قید محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ صد و هفت میلیون و پانصد هزار تومان به جای مبلغ دویست و پانزده میلیون تومان بابت نصف ارزش سه دانگ آپارتمان مورد ترافع دادنامه فوق‌الاشعار اصلاح می‌شود رونوشت از رأی بدون این اصلاحیه ممنوع می‌باشد.
ریس شعبه 47 دادگاه عمومی حقوقی تهران - شهمرادی


رای دادگاه تجدید نظر
تجدیدنظرخواهی آقای ع.ر. با وکالت آقای الف.پ. به طرفیت تجدیدنظرخواندگان خانم ف. و م.ن. از دادنامه 91200069-29/1/91 شعبه 47 دادگاه عمومی حقوقی تهران که مشعر بر محکومیت تجدیدنظرخواه به‌عنوان سردفتر تنظیم کننده سند رسمی سه دانگ آپارتمان به پلاک ثبتی 14276 و 14277 فرعی از 1974 اصلی بخش 11تهران از باب تنظیم سند مذکور به موجب وکالت‌نامه ابرازی غیر معتبر به پرداخت ارزش نصف مبیع موضوع تنظیم سند موصوف به مبلغ یک صد و هفت میلیون و پانصد هزار تومان (مفاد رأی تصحیحی) می‌باشد وارد و موجه است زیرا صرف تنظیم سند رسمی به‌عنوان انجام عمل ناشی از عقد اولیه موجب ورود خسارت به خواهان‌های دعوی نخستین نمی‌گردد مگر همان هزینه حق‌الثبت که با ارائه فیش‌های پرداختی قابلیت مطالبه به نحو مستقل دارد والا اشتباه سر دفتر در تنظیم سند رسمی به موجب یک‌فقره وکالت‌نامه و بی‌اعتباری از موجبات تضییع حق تجدیدنظرخواندگان به‌عنوان متعاملین با متصالحین نگردیده، وفق مقررات اثبات حق مالکیت ناشی از صلح محاباتی قابلیت اثبات و تنظیم سند رسمی صحیح وفق مقررات خواهد داشت لذا ارجاع امر به کارشناسی موضوعیت نداشته و ناشی از اشتباه محض در درک و فهم دعوی موضوع مطالبه خسارت و معادل مبلغ بیع بوده است لذا به استناد مواد 197 و 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته نسبت به دعوی خواهان‌ها حکم به بطلان دعوی [و ] بی‌حقی صادر و اعلام می‌گردد و نسبت به دیگر خسارت موضوع ماده 22 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و همچنین ماده 1 قانون مسئولیت مدنی به لحاظ اینکه دادگاه بدوی نفیاً یا اثباتاً اظهار نظری ننموده است این دادگاه به استناد ماده 349 قانون آیین دادرسی مدنی مواجه با تکلیف نمی‌باشد این رأی قطعی است.
رئیس شعبه 59 دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه
 نجفی - عاشورخانی
بانک داده آرای قضایی

http://sanadrasmi.blogfa.com

تعارض سند رسمی با سند عادی

چنانچه معاملة موخر ملک ثبت شده با سند رسمی باشد و معامله مقدم با سند عادی، به جهت اینکه تاریخ سند عادی در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نیست، معاملة با سند رسمی معتبر است.

 

در رابطه با این موضوع شعبة یک حقوقی لواسانات تهران در خصوص دعوای خواهان مبنی بر ابطال سند رسمی و الزام به تنظیم سند رسمی ملکی با استناد به مبایعه نامه عادی مقدم بر سند رسمی، طی دادنامة شمارة 9309970223200200 مورخ 1393/02/31 به شرح ذیل رای صادر نموده است: «... 1- مفاد سند عادی تنها نسبت به طرفین آن سند، واجد اعتبار است و اگر کسی بموجب سند عادی تعهدی نماید مبنی بر اینکه مالی به دیگری بدهد باید به تعهد خود عمل نماید و این تعهد تنها نسبت به متعهد و قائم مقام قانونی و وراث او قابل اجرا و تسری است نه اشخاص ثالث 2- حتی در صورتی که سند رسمی هم باشد نمی توان آثار حقوقی آن را به اشخاص ثالث تحمیل نمود حال اینکه سند عادی جایگاه خود را دارد 3- و از لوازم بیع صحیح تحویل مبیع توسط فروشنده است و نه دیگران 4- تاریخ مندرج در سند عادی علیه ثالث قابل استناد نمی باشد ...»

رای مزبور عینا در شعبة 32 دادگاه تجدید نظر استان تهران تایید شده است.

http://sanadrasmi.blogfa.com